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LA GAÑA, S.L.P.
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Castelló
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Castelló
Vila-real, situada al sureste de la provincia de Castelló, en la comarca de la Plana Baixa, a escasos 8 km. de la ciudad de Castelló. Cuenta con una población de 51.130 habitantes (datos INE 2021). La población es relativamente estable, considerando que en el año 2010 tenía una población de 51.367 habitantes. El conjunto del término tiene una superficie de 55,12 km² y limita con los términos de Almassora, Onda, Betxi, Nules, Les Alqueries y Borriana.
Desde su fundación en el siglo XIII hasta la primera mitad del s. XX, el municipio basó todo su potencial económico en una agricultura mixta de secano extensivo. La naranja transformó la idiosincrasia de la ciudad, entre 1880 y 1960, se convirtieron 3.500 hectáreas de secano a regadío. Además, se desarrolló una industria de transformación de cítricos y subsidiaria y el comercio para su exportación, que conectó la ciudad con el mercado español y europeo.
Entre los años 1946 y 1956, y por fuertes lluvias, nevadas y heladas hizo replantearse la dependencia a los cítricos. En los años 60 se comenzó a invertir en una industria tradicional de la comarca: la azulejera. Así, en pocos años, se levantan las primeras empresas cerámicas de la ciudad y esta industria desencadena una importante inmigración que duplicará el censo de la ciudad y la hará crecer.
La envergadura del crecimiento desde los años 1960 creó un conjunto de economías de escala y de concentración que atrajeron hacia la ciudad empresas nacionales y extranjeras. Mientras, el tejido socioeconómico de la ciudad, que gravita alrededor del subsector del azulejo y en menor medida relacionado con la agricultura y el sector servicios, se hace más complejo y sobre todo muy dinámico. Los pavimentos y revestimientos configuran un ciclo productivo, cerrado e integrado en la ciudad, que la convierten en el centro azulejero más importante de España y en uno de los más notables de Europa.
Según los datos obtenidos del Ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana, en Vila-real ha ido descendiendo el número de transacciones en los años 2018-2019-2020, en cambio en el año 2021 sufre un incremento muy acusado, teniendo en cuenta que en el año 2020 el efecto COVID-19 afectó considerablemente en el número de transacciones a nivel nacional, llama la atención esa tendencia bajista en los primeros años del análisis. También se incorporan los datos del año 2022 para completar el estudio, pero este dato es estimado, tan solo se tienen datos del primer trimestre y se ha estimado una evolución similar a los años anteriores, pero vista la evolución de los acontecimientos actuales, la crisis energética y el fuerte incremento de los tipos de interés y el Euribor, seguramente estos datos cambiarán.
Si observamos las cifras de desempleo del municipio de Vila-real se aprecia una gráfica prácticamente simétrica a la de transacciones de viviendas, lo que indica que tanto el desempleo como el número de transacciones están estrechamente relacionados. El dato de desempleo del año 2022 está tomado a agosto 2022, por lo que por las mismas circunstancias es posible que se incremente a final de año.
El parque inmobiliario destinado a alquiler en Vila-real es poco relevante, en estos 4 años en los que se ha realizado el estudio, nunca ha habido más de 30 ofertas de viviendas en alquiler al año. Según consulta a las inmobiliarias más importantes de Vila-real, la oferta de alquiler es bastante escasa.
Según los datos el portal inmobiliario Idealista, en Vila-real el número de ofertas de vivienda ha ido descendiendo paulatinamente, en 2018 el número de vivienda en venta en Vila-real era de 1.149, actualmente el número de vivienda a la venta es de 809. Hay que tener en cuenta que este número de viviendas en venta no son el total de viviendas ofertadas en el municipio, ya que hay propietarios que no utilizan los portales inmobiliarios para vender sus inmuebles. Pero se puede estimar que este número de viviendas en venta puede ser el 70-80% de las ofertas totales del municipio.
Este paulatino descenso del número de viviendas en venta podría deberse a:
1- Que la demanda es elevada, por lo que el ritmo de transacciones es superior al de la oferta inmobiliaria del municipio.
2- A la retirada de ventas para pasarlas al mercado de alquiler.
Por tanto, se puede deducir que en el municipio el ritmo de transacciones es superior a la incorporación de nueva oferta de viviendas en venta, ya que como hemos visto retirar la vivienda en venta para pasarla a alquiler no se está realizando, debido a la escasa oferta.
En un reportaje de Expansión publicado en octubre 2022, se analiza la caída de la vivienda disponible en venta en las capitales de provincia. Esta caída del stock inmobiliario se cifra del 7% media nacional y del 8 % en la provincia de Castelló (porcentaje de caída interanual).
Según el portal inmobiliario Idealista, la evolución del precio de la vivienda en venta en Vila-real, desde el año 2018 al 2022 ha sido al alza (los datos del año 2022 son hasta agosto).
En 2018 el valor unitario en venta medio en la población era de 703€/m², este valor engloba todas las tipologías de vivienda y todas las antigüedades.
En 2022 el valor unitario en venta fue de 832€/m², esto supone un incremento del valor en venta medio del 18,35%.
La evolución ha sido prácticamente ascendente año tras año.
Según el portal inmobiliario Fotocasa, la evolución del precio de la vivienda en venta en Vila-real desde el año 2018 al 2022 ha sido al alza (los datos del año 2022 son hasta agosto).
En 2018 el valor unitario en venta medio en la población era de 902€/m², este valor engloba todas las tipologías de vivienda y todas las antigüedades.
En 2022 el valor unitario en venta fue de 983€/m², esto supone un incremento del valor en venta medio del 8,98%.
Según la plataforma web de Registradores de España, la evolución del precio de la vivienda en venta en Vila-real desde el año 2018 al 2022 ha sido al alza.
En el 2018 el valor unitario en venta medio en la población era de 703€/m², este valor engloba todas las tipologías de vivienda y todas las antigüedades.
En 2022 el valor unitario en venta es de 762€/m², esto supone un incremento del valor en venta medio del 8,40%
Se observa una gran diferencia entre los valores unitarios medios en venta de vivienda entre los dos portales inmobiliarios, aunque ambos tienen una tendencia alcista.
La tendencia del grafico obtenido de los datos de Registradores de España es más semejante al del Portal Fotocasa aunque los valores se asemejan más a Idealista. No obstante la evolución de los tres gráficos es alcista.
Hay que recalcar que estos valores que estamos analizando se refieren a la media general de viviendas, que incluye todas las tipologías y edades, debido a esta circunstancia, puede haber ciertas discrepancias.
A continuación se muestra la evolución del precio de mercado de varias tipologías, discriminando por su antigüedad.
1. Vivienda plurifamiliar en bloque cerrado con antigüedad media de 40 años con ascensor
2. Vivienda plurifamiliar en bloque semiabierto con antigüedad media de 16 años con ascensor
3. Vivienda unifamiliar en hilera con antigüedad media de 60 años
4. Locales comerciales
5. Naves industriales
Se han extraído más de 6 muestras comparables (compraventas reales) de cada tipología excepto de naves industriales ya que no se han obtenido muestras suficientes para completar el mínimo de 6 comparables por año, no obstante se ha decidido incorporar esta tipología ya que puede aportar información valiosa para comparar tendencias y valores unitarios.
La tendencia del valor unitario es ascendente y el incremento de valor en estos 5 años es de un 6,62%. Las muestras comparables tiene una superficie media de 120m², y una antigüedad de unos 40 años.
Esta gráfica es idéntica a la gráfica general de todas las tipologías ya que la vivienda de segunda mano es la tipología más abundante en el municipio y la más vendida.
La tendencia del valor unitario es ascendente del año 2018 al 2021 y desciende drásticamente en el año 2022. Este dato del año 2022 puede ofrecer alguna duda, desde enero hasta agosto se han realizado pocas transacciones de esta tipología. Las muestras comparables tiene una superficie media de 110m², una antigüedad de unos 16 años. En los 5 años de análisis esta tipología ha descendido un 1,86%. Si analizamos del año 2018 al 2021 el porcentaje de incremento es de 7,66%.
La tendencia del valor unitario es ligeramente ascendente en los años 2018 a 2021 y en 2022 asciende notablemente. El incremento de valor en estos 5 años es de un 8,35 %. Las muestras comparables tiene una superficie media de 150m², una antigüedad de unos 60 años.
La evolución general del local comercial es ligeramente alcista, en el año 2020 sufre un gran descenso debido al efecto COVID-19, para posteriormente tomar la tendencia alcista. En los 5 años de análisis esta tipología ha descendido un 2,73%. Las muestras utilizadas en el análisis son de locales comerciales de menos de 22 años de antigüedad, sin instalaciones, y no están ubicados en zonas Prime.
Como ya hemos comentado anteriormente, no se han obtenido muchas muestras de esta tipología, por lo que los resultados obtenidos pueden ser confusos, no obstante se incorporan al estudio para ver los valores unitarios obtenidos y compararlos con las diferentes gráficas analizadas anteriormente.
Podemos ver que los primeros 3 años del estudio la evolución del valor es alcista con un incremento en estos 3 años de un 4,22%. En los dos años siguientes (2021 y 2022) desciende drásticamente, acumulando un descenso desde 2018 de 11,81%.
Ahora se comparan los datos del mercado inmobiliario de España, Castelló y Vila-real.
Según el portal inmobiliario Idealista, la gráfica de evolución del precio de venta de viviendas en España tiene una tendencia alcista.
Se observa un incremento de valor en estos años de un 10 % en Castelló, un 13,34 % en la media de España y un 18,35% en Vila-real.
La evolución en los sucesivos años es prácticamente igual.
Destaca que en 2022 en Vila-real la media del precio unitario de la vivienda es de 832 €/m², en Castelló de la Plana el precio medio es de un 43,26% superior, 1.192 €/m² y la media Española se sitúa en 1.856 €/m², un 123% superior.
Desde 2008 no se ha iniciado ninguna promoción de obra nueva en Vila-real, se han terminado algunas promociones que quedaron paralizadas por la crisis.
Actualmente en Vila-real se están construyendo dos edificios residenciales.
1- Les Terrasses
Edificio de 25 viviendas, planta baja destinada a comercial y planta sótano a plazas de aparcamiento.
Ubicada en la calle Monastir de Poblet esquina con la avenida Francia de Vila-real.
Están todas las viviendas vendidas a falta de sólo 2 viviendas.
El 1ºE está a la venta por 175.000€, a un unitario de 1450€/m²
2- Vila Terrasses
Edificio de 30 viviendas, planta baja destinada a comercial y planta sótano a plazas de aparcamiento.
Ubicada en la calle Pintor Gumbau esquina con la calle Jaume Roig de Vila-real.
El 2ºC está a la venta por 210.000€, a un unitario de 1510€/m².
Se ha realizado el estudio de la evolución del mercado inmobiliario desde el año 2018 hasta agosto del 2022, cuando el IPC se situaba en el 10,4. El EURIBOR en 1,249.
Desde principios del año 2021 el IPC tiene una tendencia alcista, el Euribor inició la tendencia alcista en febrero de 2022, estos incrementos no han afectado al precio de la vivienda hasta el momento.
No obstante se realizará el seguimiento de la evolución del mercado para ver cómo afecta el incremento del IPC y EURIBOR.
Una vez analizados todos los datos se extraen las siguientes conclusiones:
1- La demanda de vivienda en venta es ligeramente superior a la oferta.
2- La demanda de vivienda en alquiler es superior a la oferta.
3- La evolución del mercado en venta en Vila-real es similar a la media de España y a la ciudad de Castelló.
4- A mayor tasa de paro menos transacciones se realizan.
5- En 2022 se han iniciado dos promociones de obra nueva.
6- El valor medio de las viviendas en Vila-real en 2022 es de:
7- El incremento del IPC, el EURIBOR y el coste de las materias primas, complican el panorama inmobiliario a corto plazo, es posible que la obra nueva se estanque debido a los elevados costes de construcción y los altos costes de financiación. En cuanto al valor de las viviendas de segunda mano se prevé que los precios se mantendrán estables o con un ligero descenso, ya que la demanda de vivienda en venta es ligeramente superior a la oferta, no obstante estos incrementos del IPC y Euribor pueden igualar oferta y demanda.
Javier Batalla Soriano
IPLG, SLP